自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

住宅は賃貸と購入どっちが良い?賃貸派に騙されてはいけない購入のメリット

マンションは賃貸と購入どっちが良いの?

マンションは賃貸vs購入でどっちが結局良いのか的なコンテンツがよくあります。suumoは賃貸も購入もどっちもやってるので、結局コストが同じくらいだからライフスタイルに合わせてみたいな茶を濁す結びでしめています。

 

はっきり言います、マンションは購入が圧倒的に良い!

それは賃貸という構造に問題があります。

 

以下、主に東京のマンションについての話です。

 

賃貸マンションの構造的なデメリット

家賃の内訳を見れば賃貸が悪い理由が分かる

大家さんは慈善事業ではないので、もちろん儲けるために大家をやっているわけです。なので当たり前ですけど、賃貸マンションの家賃には大家の投資利回りが乗っています。最低でもそれが5%は乗っているので、そのお金を払ってでも所有したくないという選択肢を取れるのが賃貸だと考えてください。

 

家賃=コスト+大家の投資利回り

 

大家さんの肥やしになりたければ止めません。

経済学者のピケティが「r>g」で有名になった式の通りです。

 

言ってしまえば大家が不動産投資ローンを組んでいれば、その高い利息を払わされているのです!損ですね。

 

賃貸vs購入の比較記事は金利を高く見すぎている

だいたい2%〜3%で計算されていることが多いですが、フラット35固定で1%です。5000万の物件を35年借りた時に1%だったら総額5900万ですが、3%で借りたら8000万にもなります。固定金利が昔のように高くなくて、住宅ローン減税で10年間ボーナスタイムがあるので、賃貸と比べ物にならないくらい購入のコストはダウンしています。

 

賃貸の方が安く見えるのは生活レベルも安いから

マンション購入の賃貸vs購入でよく出てくるシミュレーション物件のスペックが違うケースが多々あります。賃貸物件にディスポーザーが付いてて、コンシェルジュがいてクリーニングの取次やってくれたり、カフェラウンジがありますか?キッズルームがありますか?購入したマンションと同レベルの品質を賃貸に出せば、そんな安く借りれると思いますか?

 

賃貸は住まいのスペックが低い

 

家賃は単に出ていくお金・住宅ローンは負債だから資産

会計的な話でわかりづらくて申し訳ないのですが、毎月の家賃はシンプルに財布から出ていくお金でしかありません。しかし、住宅ローンはもう少し複雑で、毎月家賃並に払っていますが負債の返済なので、行先は不動産という資産になります。

 

つまりこう!

賃貸マンションだと払った家賃が大家さんの資産になる

マンション購入だと返済した住宅ローンが自分の資産になる!

 

ここまで賃貸のデメリットとその構造的問題から購入の方が絶対にいい理由を紹介してきました。一方で賃貸にもメリットがあるので紹介して行こうと思います。

 

賃貸唯一のメリット

所有しなくて良い・引っ越せる

所有しなくて良いメリットは不動産大暴落であったり、転勤族で定住しなかったり、フリーダムに生きたい人向けのメリットです。少し意地悪な言い方をすると、所有できない人が仕方なく賃貸を選ぶということもあります。

 

例えば、まだ信用力がない新卒社会人の場合は生活もまだ何も固まってないので、とりあえず賃貸に住むというようなケースは「仕方なく賃貸」ケースです。だって住宅ローンの審査が通らないのだから買えないんだもん。

 

賃貸唯一のメリットは「所有しなくていい」 

 

マンション購入の構造的メリット

住宅ローンの返済は資産である

賃貸のデメリットの際にも説明しましたが、住宅ローン返済は資産なのです。

自宅は自分が大家で自分が賃貸しているのと同じことなので、空室率0%で超金利優遇されている資産と言えます。これをうまく活用としているのが、本ブログが提唱している「自宅投資戦略」ということなのです。

 

トータルコストが安い

大家の投資利回りは乗ってこないので当然コストが安いのと、住宅ローンを返済し終えれば維持管理コストだけなので賃貸よりも負担が軽くなります。ずっと賃貸のままで年齢的に働けなくなってくると、下流老人まっしぐらな最低限の生活しかできなくなることでしょう。

 

マンション購入最大の問題はこれだ!

資産価値が下がる 

マンション購入に踏み切れない人たちが不安に思うのは、そうはいっても資産価値が下がったら資産にならないじゃない・・・ということではないでしょうか。たしかにマンション価格は下がります。

 

ではどうするか

 

だから、資産価値が高いマンションを知ろう!

私は自宅マンションを購入して、売却益を出すことに成功しています。それはやはり、資産性の高いマンションを安く買うことができたことに尽きます。いくら住宅ローンが資産になるといっても、資産そのものが下がってしまえば元も子もありません。その資産性をいかに下げないマンションを購入できるかが本ブログ最大の目的です

 

私の自宅投資実体験はこちら

自宅マンション投資体験談(有明のタワマン売却) - 自宅投資戦略研究室

 

資産性が高いマンションについての考え方はこちらがおすすめ

マンション長者の7つの法則

 

そんな資産性の高いマンションが色んな角度から分かるサービス「住まいサーフィン」 は自宅投資家のマスト。

 

首都圏マンション空き家問題から2017年に買うべき新築・中古マンションが分かる?

首都圏でも空き家問題が顕在化?

世田谷で空き家が12%超にもなったことでニュースになりましたね。一方で、新築マンションはバンバン建ってるため、マクロ的視点から住宅供給を減らせという主張がよく展開されています。本当にそうなんでしょうか?資産性のあるマンションを買うために新築・中古をどう考えればいいか探っていきます。

www.j-cast.com

 

空き家が増えるのは立地が悪いから

世田谷といえば、三軒茶屋・等々力・経堂といったエリアです。歩いてみるとわかりますが、東京なのに鉄道の利便性が著しく悪いエリアだと実感すると思います。東急田園都市線の各駅近物件なら問題ないのですが、三軒茶屋からほど近い下馬なんかは駅歩15分以上もかかるし、移動がバスになることも多くなります。

 

今の東京は車の所有するコストが尋常じゃないので、基本的に移動は鉄道になります。その鉄道へのアクセスが悪いエリアに空き家が増えるのは当たり前の話です。

 

空き家が増えることで資産が毀損する理由

空き家が増えることで発生するのはこの3つです。

 

  1. 治安の低下
  2. 災害時のリスク上昇
  3. 景観の悪化

 

人が住まない家は乾燥の影響で劣化が早まります。手入れもされずに景観も悪化させながら、災害時には倒壊する恐れもあります。何より空き家は周辺の雰囲気を悪化させるので需要への悪影響から資産性を毀損させます。マンションの空き家は修繕費や管理費などにも影響してくるので質が悪いです。

 

倒壊しそうな空き家は行政代執行の特措法が出来たので積極的に潰されていくでしょう。ただ、その費用は市民の血税なんですよね・・・。

神戸新聞NEXT|姫路|行政代執行で初、空き家を強制撤去へ 姫路市

 

新築マンションが売れる理由

新築マンションがこんなにも増える理由は

  1. 住宅ローン減税
  2. 資産インフレ・建材費高騰
  3. 消費者ニーズ

一番大きいのは住宅ローン減税の影響で、住宅ローン契約しても実質利息が0になる仕組みだからです。住宅ローン減税はローン残高の1%・上限50万円を10年間所得控除なので、実質10年間利息なしのボーナスタイム・・・いつ買うか今でしょ!

 

また、アベノミクスによる円安・株高の影響で資産インフレが起きてますし、東京オリンピックの建設需要で建材費のコストアップが価格に反映されています。海外から見れば東京のマンションはまだまだ買いではないでしょうか。

 

2017年中古マンション市場は激変する!?

2017年はリノベーションイヤーになる

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家だって着替えるように | 世田谷区上馬(駒沢大学駅)の物件トップ【cowcamo】

これまで中古マンションはマーケティングされておらず、仲介業者が右から左に受け流していただけでしたが、リノベーションが昨年末から大注目されています。すばらしい立地だけど内装がちょっと・・・というのが新築以上にオシャレにカスタマイズできるのですから、新築よりも高値になるケースも見られてきました。

 

リノベーション済み住宅の流通をやっている「cowcamo」はものすごい勢いで売っていますし、フルカスタマイズリノベーションの「リノベる」も急成長しています。2017年は新築ならでは・リノベーションならではの戦いになるのではないでしょうか。

 

中古マンションも立地・立地・立地

くそみたいな立地でもよければ、空き家をリノベーションして超低価格でおしゃれな部屋に住めるのですが、実際そんな消費者はいません。むしろ立地や管理が行き届いているマンションに需要は集中しています。リノベーションは空き家を再生するのではなく、もったいない中古マンションをもっと長く再生するだけなのです。

 

2017年は都心新築マンションが買いだ!

天井・天井と言われている都心の新築マンションですが、もっと長期的視点で見ると2017年は買い場と言わざるを得ない。

 

住宅ローン減税は当分辞められない

消費増税も住宅ローン減税も経済政策の影響で再延期

消費増税先送りで関連税制2年半延期 住宅ローン減税など :日本経済新聞

 

減税がなくなれば住宅ローン負担が増えるので需要が引き締められる可能性が考えられる。ただし、住宅ローン減税がなくなった時は景気が浮上した時なので、平均所得も上がっているだろうしそこまで心配することではない。

 

資産インフレ・建材費高騰はつづく

円安の流れはまだまだ続きます。なんたって日本の財政はずぶずぶですから。日米の金利差も拡大しているので、円キャリートレードによる円安は続くと考えられます。

 

中古リノベーションは実例が少ないのでリスキー

たしかにリノベーションして中身がキレイになるのは良いのですが、配管や外壁などの基礎部分は築40年だったら築40年です。築40年が10年後に築50年になった時のメンテナンス費用なんかを考えると、あまり事例もないので追加コストの不確実性リスクがあります。

 

それに比べて新築マンションは15年〜20年かけて価格は下落していきますが、そこから下落幅がなだらかになることがすでに分かっています。不確実性リスクも少なく、自宅を売却するときもリノベーションを想定して、リノベーションで変えられない部分のスペックが高い新築マンションを選ぶことができれば十分に利益を出すことができるのではないでしょうか。

 

新築マンションを買うなら・・・ 

新築マンションの一括資料請求とか新築時価予想がみれる「住まいサーフィン」がおすすめです。

こんな感じで自宅投資を考えている人たちのユーザー評価や儲かる確率、予想時価などが見れるほか、面倒な資料請求をぽちぽちするだけでできます。

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2017年おすすめマンションは・・・

ザ・ガーデンズ東京王子とグランメゾン品川シーサイドの杜がいいかなーと個人的には考えています。グランメゾンはまだモデルルーム行けてないので記事ないですが、立地がプライムパークスよりもよいですね。

ザ・ガーデンズ東京王子は買うべき新築マンションなのか?

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか?

 

自宅マンションを売却した年の確定申告に必要な書類とは?

2017/01/03更新

自宅マンションを売却したら確定申告が必要です

サラリーマンの人だと12月に会社で年末調整するだけで済んできたと思いますが、自宅(マイホーム)を売却すると利益がでても損がでても確定申告する必要があります。とはいっても、確定申告って難しそうだし、特例控除とか計算式とかよくわかんないなーと思うので整理しました。

 

※厳密には売却損が出た場合確定申告の義務はないのですが、申告しないと損をするのでやった方がいいです。

 

確定申告しなかったらどうなる?

ちなみにマンションを売却して確定申告をしないと、法定納付期限の翌日から完納の日までの「延滞税」がかかりますので、必ず期限までに確定申告したいですね。

 

確定申告の必要書類と入手方法

税務署でもらって書くもの

  1. 確定申告書B様式
  2. 分離課税用の確定申告書
  3. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

これら書類の書き方

  1. 確定申告書の記入例
  2. 譲渡所得の内訳書の記載例

自分で用意して確定申告と一緒に提出するもの

  1. (必須)不動産売却時の売買契約書のコピー
  2. (必須)不動産購入時の売買契約書のコピー
  3. (任意)仲介手数料、印紙税などの領収書のコピー
  4. (必須)譲渡不動産の登記簿謄本
  5. (必須)住民票の除票

1〜2は任意だけど、これらの書類がないと税務署が仕事できなくて色々トラブルになるため、実質的に必須の書類です。3は任意提出で詳細は後で記載します。4,5は自宅売却時に必要な書類です。

 

(必須)不動産売却時の売買契約書のコピー

自宅マンションを売却した時に売買契約書を交わしているので、それをコピーして確定申告に添付します。譲渡所得の計算用です。

 

(必須)不動産購入時の売買契約書のコピー

自宅マンションを買った時に売買契約書を交わしているので、それをコピーして確定申告に添付します。譲渡所得の計算用です。

 

(任意)仲介手数料、印紙税などの領収書のコピー

課税譲渡所得の算出には仲介手数料や印紙税といった取得費を含めて計算する必要があります。ただし、計算方法が2種類あって、実際に使った金額を引くか・譲渡収入額の5%引くか自由に選べます。よほど利益が出ていなければ自宅売却の場合3000万円の特別控除で非課税になるはずなので、面倒な人は概算法の5%を使ってこの書類は用意しなくても構いません。

 

取得費の計算方法

  1. 実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
  2. 概算法:譲渡収入金額×5%

 

例:マンション取得に要した費用一覧

  1. 仲介手数料
  2. 売買契約書に貼付する印紙
  3. 登録免許税
  4. 登記手数料
  5. 不動産取得税

実際これだけ集めるのは面倒ですよねぇ・・・。

概算法にしてしまうのがおすすめです。

マンション売却時の譲渡所得の取得費になる費用項目一覧表 - 自宅投資戦略研究室

 

(必須)譲渡不動産の登記簿謄本

譲渡不動産の登記簿謄本は譲渡前・譲渡後いずれのものでも問題ありません。手元になければ法務局にオンラインで請求することができます。(600円)

 

(必須)住民票の除票 

住民票の除票の取得が面倒で、譲渡前の住所の区役所まで行って住民票の取得と同じよように除票を取得します。

例:江東区のマンション売ったら江東区役所

 

住民票の除票取得に必要な持ち物

  • 本人確認書類
  • 印鑑
  • 300円

Q.住民票の除票の写しの取得に必要な書類は何ですか。

  

必要な書類が揃ったら譲渡所得税を計算する

譲渡所得を計算する

譲渡所得=売却金額ー(購入金額+取得費ー減価償却費)

計算式のイメージはこんな感じです。詳しくは下のリンクで、三井不動産リアルティの解説が参考になると思います。

譲渡所得の計算方法|平成28年度税金の手引き|三井不動産リアルティ株式会社

 

3500万のマンションを買って4000万で売ると、取得費は概算法5%で計算して

 

305万=4000ー(3500+195)

ざっくり譲渡所得300万になって、これに対して課税されます。

 

不動産を売却した年の1月1日で5年間所有になる場合

長期譲渡所得になるので、所得税15%・住民税5%になります。

 

不動産を売却した年の1月1日で5年間所有にならない場合

短期譲渡所得になるので、所得税30%・住民税9%になります。

でも、大丈夫!

 

自宅売却の場合は3000万円まで特定控除があります。つまり、3000万円以上の譲渡所得がでなければ非課税なんですよ。

 

さっきの例に3000万円特別控除を適用すると

譲渡所得300万ー3000万円特別控除=非課税!

 

自宅以外の投資不動産や買い替えの場合は複雑になるので以下のリンクをチェック

譲渡所得の計算方法 - 土地や建物を売ったときの税金に関するフローチャート|平成28年度税金の手引き|三井不動産リアルティ株式会社

 

売却損が出た時、買い替えした時はこちらの記事を参考にしてください

不動産売却したら確定申告が必要?損しないために知っておきたい9つのこと

 

確定申告書をつくる

確定申告書B様式

フリーランスだったのでfreeeでポチポチしてれば作れました

 

分離課税用の確定申告書と譲渡所得の内訳書

下記フォーマットをプリントアウトして

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki02/pdf/b020.pdf

下記手順で作成していけば大丈夫

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2016/kisairei/joto/pdf/001.pdf

 

売却益が出る自宅を手に入れるには?

売却益が出る自宅を戦略的に買うために必要なことは、資産性の高いマンションについてよく知ることです。売却益を出している自宅投資家が評価する新築マンションや中古マンションが知れるのは「住まいサーフィン」だけではないでしょうか。無料で登録できて、マンションの儲かる確率を周辺の賃貸需要や売却相場から予想して公開しています。まだ登録していなかったら早く登録した方がいいですね!

 

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは?

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影響力がすごい森ビルの開発計画は知らないと損!

森ビルの街ごと再開発最大のモデルケースになったのは、いわずもがな「六本木ヒルズ」ではないでしょうか。2003年のオープン以降年間4000万人が利用する都市に生まれ変わり、六本木ヒルズにオフィスを構えるのが成功のステータスとまで言われました。

 

直接的な影響は数字で表せませんが、森ビルの大規模複合開発でオフィスがどーんと出来ると、オフィスワンフロア400名*48階建なので約2万人がオフィスワーカーとして通勤することになります。あわせて大規模複合開発なので、集客力のある商業施設も併設されて街全体のイメージもガラッと変わるので、森ビルの開発計画は押さえておいて損はありませんね!

 

森ビルのこれまでの大規模開発

森ビルのプロジェクト|森ビルの都市づくり|森ビル株式会社-Mori Building

超高層都市を確立した六本木ヒルズ

森ビルのフラグシップモデルと言ってもいい六本木ヒルズは説明不要ですね。六本木ヒルズをモデルにした超高層都市開発は、虎ノ門ヒルズにも受け継がれています。

 

六本木ヒルズの原型となったアークヒルズ

森ビルの都市開発はアークヒルズから始まりました。今やアークヒルズ・アークヒルズフロントタワー・アークヒルズサウスタワーの3本で、六本木ヒルズと同程度のオフィスを提供しています。アークヒルズの隣にはさらに地上45階の泉ガーデンタワーが出来て、2016年には地上43階の六本木グランドタワーもどかーんと立ちました。

 

ランドマーク型の商業開発

ラフォーレ原宿を筆頭に、ランドマークになるような商業施設の開発を行うのも森ビルの特徴ではないでしょうか。この流れは表参道ヒルズ・お台場のビーナスフォートなどの運営に生かされていると思います。

 

中国は上海と大連で海外展開中

上海環球金融中心は2004年〜2008年に建設されているので、少し六本木ヒルズモデルと離れて、超高層オフィスビルとなっています。今後、六本木ヒルズモデルの大規模開発を海外で行えるのかは注目したいところですね。

 

2017年以降の開発計画

今後の森ビルの発表している開発計画は以下の通りです。

銀座に大型複合ビルGINZA SIX

2017年4月 銀座松坂屋跡地に大型複合ビル「GINZA SIX」を竣工予定

GINZA SIXは街まるごとタイプではないですが、都心部で大規模な土地があれば縦方向に伸ばして、複合開発するスタイルは変わらず都市部の老朽化した施設なんかは森ビルスキームで再開発が進むのではないでしょうか。

 

新虎通りのビル再開発

2018年9月 新橋29森ビル再開発プロジェクト

15階建ての小規模で、建て替え案件ですが今後の虎ノ門エリアの開発にあわせて重点的に投資していく考え方がわかるプロジェクトです。主にベンチャーやメディアなどのエッジの効いた企業を誘致していく考えだそうです。

 

2019年以降の虎ノ門・新橋エリアの超弩級再開発

2019年 虎ノ門ヒルズビジネスタワー 延床面積約17万㎡(虎ノ門ヒルズ約24万㎡)

2019年 虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー 56階建て超高層タワーマンション

2022年 虎ノ門ヒルズステーションタワー 虎ノ門新駅直結の虎ノ門ヒルズと同程度の大規模複合開発!

 

合計すると4万人規模のオフィスワーカーが虎ノ門エリアに流れ込むことが見込まれています。

 

現状の虎ノ門エリアの最寄り駅はこの4駅です。

  1. 東京メトロ銀座線虎ノ門駅
  2. 東京メトロ日比谷線神谷町駅
  3. 都営三田線内幸町駅
  4. 都営三田線御成門駅

 

さきほど、2022年に虎ノ門ヒルズステーションタワーが駅直結とありましたが、新しく東京メトロ日比谷線「虎ノ門」駅が虎ノ門ヒルズ前に開通予定です。

 

開発計画から今狙い目のマンション購入エリア

つまり、狙い目は日比谷線・都営三田線・銀座線の3路線沿線です。

特に狙い目になるのは日比谷線からの東急東横線沿線と都営三田線からの目黒線ではないでしょうか。都営三田線の北側はリノベマンションが多い千石なんかも通勤30分圏内に入ります。購入者の特性としては、高給取りが多いと思われるのと3駅以内家賃補助なんかが人事制度に多く取り込まれると思うので、近場で賃貸と通勤30分以内で分譲という志向になると考えています。

 

狙い目の駅と日比谷線虎ノ門駅までの通勤予想時間

  1. 不動前駅 25分
  2. 武蔵小山駅 26分
  3. 大岡山駅 27分
  4. 武蔵小杉駅 25分
  5. 自由が丘駅 25分
  6. 麻布十番駅 18分
  7. 千石駅 16分
  8. 三田駅 13分
  9. 白金高輪駅 6分

 

品川地下鉄構想で白金高輪から都営三田線が品川駅まで延伸される思惑なんかもあり、オープンするころには品川経由で大井町駅から虎ノ門まで直通15分みたいなことになってるかもしれませんね。

 

森ビルの考える都市のあり方

超高層都市が今の正解

アークヒルズ→六本木ヒルズ→虎ノ門ヒルズという流れで、緑に覆われた超高層都市というテーマはかなり定着して、東急も渋谷で同じような超高層都市の再開発を実施していますし、今後もこの流れはかわらず、もっと色んな電鉄会社などがこぞって再開発を実施していくと思われます。池袋も最近変わってきてますよね。

都市のヴィジョン:Vertical Garden City|森ビルの都市づくり|森ビル株式会社 - MORI Building

 

超高層都市は職住近接を実現する

上に伸ばせば土地は余るということで、これまで郊外にしか住めなかったの人たちが都心に住めるようになるので職住近接が実現できるというわけです。東京圏(埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県)の人口は3500万人で内1300万人が東京都に住んでいますが、超高層都市によってより東京一極集中になるのではないでしょうか。

 

超高層都市の先行事例はニューヨーク・マンハッタン

まだまだマンハッタンと比較すると東京の人口密度は半分程度しかありません。東京は世界No1のメガロポリスですが、もっともっと都心回帰が進んでもおかしくありません。

NYマンハッタン区vs東京 データ比較 - ■ルンルン女帝公式公認■NY大阪東京の超高層ビル的な街並み■♪■ - Yahoo!ブログ

 

森ビルを踏まえた東京の再開発可能性ランキング

考え方としては六本木・虎ノ門・渋谷・池袋・浜松町なんかのケースを見るに、山手線内側エリアに限定して投資対象とされています。ただし、東京都北(巣鴨・日暮里)エリアの再開発はなかなかないので除外すると、残るは五反田秋葉原上野の山手線駅や、虎ノ門に隣接する赤坂、ターミナル駅なのに放置気味な飯田橋なんかが大化けするかもしれませんね。

 

まとめ

都心部で超高層都市をモデルにした再開発と超高級な超高層タワーレジデンスの複合開発は進むが、庶民はそんな所に住めないので通勤30分圏内で首都圏マンションが売れていくと思われる。狙い目としては、大規模開発が予想されるエリアとのアクセスが良い立地だが、なかなか予想はできないので現状見えている日比谷線虎ノ門駅から通勤30分圏内に立地するマンションは今が買い時かもしれない。

 

失敗しないマンション購入のためには妥当なマンション価格を知っておく必要がありますよね。適正価格がかんたんに分かって一括資料請求できる「住まいサーフィン 」私も使っていておすすめです。

 

2017年はまだまだ首都圏マンション価格が暴落しないのか?

2017年も首都圏マンション価格が暴落しない3つの理由

12月29日に日銀政策決定会合が行われたので、あらためて2017年の首都圏マンション価格に影響する金利需要の2つの側面から整理していこうと思います。結論からいうと、2017年は価格が需要の天井圏にあるものの暴落せずに堅調に推移してしまうと考えています。

 

12月29日の日銀政策決定会合によれば金融緩和を辞める気がさらさらない

マスコミもあまり大きく報じないし、世間の雰囲気も好景気?みたいな雰囲気ですが、経済指標は着実に上向きになってきています。金融政策が効いてきたとかではなく、アメリカ主導で自然に上向いてきているという認識です。

16年度成長率、1.19%増に上方修正 日本経済研究センター :日本経済新聞

 

たしかに物価目標2%は全然達成できていませんが、それ以外の経済指標は好転しているのは事実です。そういった背景もあって、現状の金利に対する共通認識はこの記事の通りだと考えています。

 

会合では政策効果について、最近の円安・株高を念頭に「経済の追い風を受けているとき、それを増幅して強い緩和効果を発揮する」との指摘があった。国内金利についても「世界的な金利上昇局面でも相対的に安定している。日銀の政策の効果を印象づけ、予想物価上昇率にもプラスの影響を及ぼす」との指摘があった。

日銀委員、長短金利操作「景気・物価に貢献」 :日本経済新聞

 

長期金利≒住宅ローン金利なので、これが低く抑えられることで年収が低くても背伸びして良い住宅が買えるようになるので需要が底堅く暴落には至らない要素の1つと考えています。

 

アメリカ主導の円安・株高の恩恵で海外の需要を刺激

トランプラリーでドル円が100円→120円弱までいっきに円安になりましたね。

 

日本人は円建て資産なので6000万の建物は高いままですが、アメリカ人からすれば60万ドルだったのが50万ドルになったので、差引10万ドル(1000万円)も割安に買えるようになります。この円安効果で海外資産の日本不動産買いで賃貸やオフィスへの資金流入が考えられます。

 

これまで通り円安・株高基調が続けば資産効果で、シニアの不動産需要が増えることも想定されます。1LDK〜2LDKのコンパクトでスーパーが近い便利な物件は株高シニア需要を取り込むかもしれません。

 

首都圏の人口減は2020まで起きない

首都圏マンション価格は金利と需要の2つに影響を受けますが、需要の予測できて最大の因子は人口だと考えています。過疎化した村は0円でも買う人はいないですが、首都圏は人口流入が続く世界No1の都市なので不動産価格も堅調に推移しています。

 

「世界の都市別GDP・ベスト10」東京が世界一!! - NAVER まとめ

【国勢調査】東京圏への人口集中が止まらない! 地方創生は「絵に描いた餅」になってしまうのか

 

全国の人口は今後とも減少していく中で、東京の人口も 2020 年の約 1,335 万人をピ ークに加速度的に減少し、2070 年には 1,000 万人を割り込み

http://www.soumu.metro.tokyo.jp/05gyousei/jichiken/pdf/0705.pdf

 

とにもかくにも2020年までは人が増えるので、2017年から暴落が始まるとは考えづらいのではないでしょうか。2020年以降はどうなるんだ!という僕の考えは以下の通りです。

 

2020年以降も暴落しない首都圏マンション価格予想

結論から言うと首都圏マンション価格は自主的には暴落しないと考えています。なぜなら、暴落すると言われている要因が第3の波(需要)を織り込んでいないと考えているからというのが最大の理由です。

 

空き家は増えても立地が良い場所は需要がついてくる

まずは空き家問題が声高に問題提起されています。ざっくりこの問題を数値化すると約1000万戸(全体の20%)が空き家だから供給過剰で暴落するとの指摘です。

 

しかし、ここで抜け落ちている視点は住まいの質的な視点です。戦後の大量供給された住宅は立地が悪い物件も大量にあります。老朽化していようが、地権者が大量にいようが中目黒のアトラスタワーのように立地が良ければ、高値がつくので建て替えや再開発のスキームが行えます。立地良ければ空き家なしと言えます。

 

東京オリンピック後も景気は浮上する理由

みんな失われた20年に慣れすぎてて、日本が成長できないと思いがちですが、第3の波が来ると僕は強気に予想しています。第3の波とは新卒女子の生産性向上です。20年前は短大を出て一般職で寿退社主婦コースだったのが、バリキャリ系というクラスタも徐々に増え始めています。こういうクラスタが増えたのはやはり高学歴の女性が社会進出して結果を出しているからに他なりません。

 

大学進学率をグラフ化してみる(2016年)(最新) - ガベージニュース

 

これまでは女性が銀行の窓口業務を行うような低生産性の労働だったのが、総合職としてプロジェクトファイナンス等を行うようになれば高付加価値の労働になります。この賃金ギャップとダブルインカムのDINKS・ファミリーの消費スタイルが住宅市場を支えると予想できます。

 

女性の社会進出でファミリー物件は値下がらない

世帯年収500万+500万の1000万で子一人の世帯が、首都圏でしっかり働きながら子育ても良くしたいと思うと、4000万〜6000万の70㎡が予算上限になってきます。この世帯はしっかり働くので埼玉や千葉などの郊外エリアに家を買ってしまうと、往復の通勤に2時間もかかって結局損するので都心30分以内を探します。

 

1000万世帯を超えなお増加中…共働き世帯の増え方をグラフ化してみる(2016年)(最新) - ガベージニュース

 

したがって、新卒女子の労働力と都心部での共働き世帯増加がファミリー物件を暴落させないのではないかと考えています。

 

一方で、イベント・ドリブンで暴落は想定しておかなければいけません。

最大のイベントは中国のシャドーバンキングや不良債権処理に端を発する世界恐慌のシナリオです。ただ、リーマンショックの事例でも暴落後に不動産も株価も値を戻しているので、長期的資産にはさほど影響しません。暴落が起これば明確な買い時が生まれるくらいの認識でいます。

 

まとめ

金利について

経済環境が改善されつつあるも、日銀は長期金利を上げる気はさらさらないため暴落はしない。

 

需要について

円安と女性の大卒人口増加で海外需要も国内需要も首都圏に限っては底堅いと予測できる。